現地調査で振り返る“土地選びのキーワード”
住まいづくり
住まいづくりの第一歩の一つに土地探しがあると思います。立地や価格や大きさだけでなく、土地探しをしているといろいろな条件を目にすることになりますよね。
私は新潟営業所で長年土地の調査（現地調査）など、営業スタッフの裏方となる仕事をしてきました。今回は高田建築事務所・新潟営業所のお客様が、実際にどういった土地で巣舞づくりを考えてこられてきたのかという事を、蓄積された現地調査の過去データから振り返ってみたいと思います。今現在、土地探しをされている方には、気になるキーワードが出てくるのではないかと思いますので、ぜひ参考にしてみてください。
―――CONTENTS―――
●建築エリア
●市街化調整区域
●宅地以外での建築
●農地での建築
●準防火地域
●ライフラインについて
・水道は引き込まれている？
・排水方法は？
・都市ガスはある？
・電気は引き込める？
【建築エリア】
下越エリアを主に担当している新潟営業所では新潟市内での建築が約7割ですが…
新潟市以外の地域も多く建築させていただいております。佐渡市での実績もあります。
現在新潟市にお住まいで、他の地域に建築されるお客様も(またその逆の場合のお客様も)いらっしゃいます。
【市街化調整区域】
市街化調整区域とは法律によって街づくりが抑制された地域です。
建築が難しくなりそうな法律ですが1割以上のお客様が市街化調整区域での建築でした。この地域での建築はなんらかの制限や条件が伴う事がありますが、対処可能な事例が多くあります。その方法をその土地ごとに説明/提案させていただいています。
【宅地以外での建築】
土地には必ず登記簿に載る土地の種類を定義した‘地目’があります。
家を建てた後は宅地への地目の変更が必要です。しかし建築地決定時に宅地では無い場合が多くあります。約2割のお客様が宅地以外の土地から建築を計画されていました。営業スタッフは地目変更など、登記手続きについてもその都度説明させていただいています。
【農地での建築】
ただし地目が‘田’や‘畑’の場合は要注意です。上記の宅地以外は18％でしたが、16％の地目は田もしくは畑の‘農地’でした。その中でさらに農地法上の農地として登録されている土地で建築をするには‘農地転用’の手続きが必要です。約9％の土地で農地転用の手続きが必要でした。(転用手続きが既に済んでいて、登記簿上の地目変更が済んでいない場合もあります)
農地には転用が比較的簡単な場合と、難しい条件がつく場合(市街化調整区域で農地の場合など)があり複雑です。
これについても役所の関係部署に確認/相談して個別に対処方法をご提案させていただいています。
【準防火地域】
都市部の建物が密集する地域で火災が拡大しないことを目的に設定された地域です。14％のお客様が準防火地域での建築でした。使用する建材や窓サッシなどに対応品が指定されています。
サッシなどは通常の物より高価で全体のコストに影響しますが、隣地や道路からの建築物の離れなどにより、建物の中でもそれらが必要な部分とそうでない部分があります。コストを意識して壁や窓の位置、大きさを考慮することもありますので、重要なチェックポイントとなります。
【ライフラインについて】
●水道は引き込まれている？
水道が入っていないと建築ができないのでは？と思われるかもしれませんが、22％の建築地で給水の引き込みがありませんでした。
給水引込は基本建築主(お客様)の負担で行ないますが、給水が可能な本管が建築地付近にあれば可能です。ただしその本管までの距離や道路の幅、道路の利用状況などにより、かかる費用に差があります。また既に引き込み管が入っていても、管が古かったり細かったりすることで引込替えが必要になる場合もあります。(ただし地域自治体の負担で引込替えが行なえる場合もあります)
建築にかける予算にも影響しますので確りと調査を行います。
●排水方法は？
15％の土地が浄化槽地域でした。
浄化槽設置には費用が掛かりますが、地域によっては一部を助成する補助金が出る場合もあります。
また下水地域であっても土地によっては引込桝の設置が自己負担となる場合や、自治体に受益者負担金を支払わなくてはいけない場合があります。水圧をかけて送る給水管とは違って、排水を流すには配管に勾配を設ける必要があり、土地の高低差も重要な調査要素になります。
●都市ガスはある？
14％の土地が都市ガス未供給地域でした。
ただ最近は供給地域でもオール電化を選ばれるお客様もいらっしゃいます。どうしてもガスコンロで料理がしたいというお客様もいらっしゃいますが、土地選びの条件としてはそれほど高くはないというのが実感です。
●電気は引き込める？
水道と同じく重要なライフラインとなる電柱が敷地の近くに無い場合もあります。
３％の土地で電気が引込可能な電柱/電線がありませんでした。距離が近くても隣地を越境するため難しい事もあります。
状況によって電力会社の負担で新しい電柱を設置できる場合や、私設電柱を設置する場合もあります。費用についても無料の場合や有料の場合など幅がありますので確りと確認を行っていきます。
ここまで上げた土地の諸条件は一見難しい内容に見えますが、一つ一つをしっかりと理解して対処していくことが可能です。自由設計による注文住宅を得意とする高田建築事務所は、これらの条件に対する経験も豊富です。それらを解決する事によってお客様にとって理想的な建築地を探していく事も我々の巣舞（住まい）づくりだと考えておりますので、気になる候補地がありましたら是非ともお声がけください。
新潟営業所 営業部 佐々木
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